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Die 5 größten Immobilien-Irrtümer.

Wer unseren Artikel „Achtung beim Hauskauf – ein Leitfaden“ gelesen hat, kennt bereits die neuralgischen Punkte rund um den Weg zur Traum-Immobilie. Und ahnt, dass man leicht Irrtümern aufsitzen kann, die für die Branche leider ganz und gar nicht untypisch sind.

Die „beliebtesten“ Fallen und Fehleinschätzungen lauern in dem großen Bereich „(Bau-) Finanzierung“. Hier geht es zunächst einmal um die lückenlose Ermittlung des Kapitalbedarfs unter Berücksichtigung aller Nebenkosten; weiters um die (ungeschönte) Einschätzung der Wertentwicklung der Immobilie, die genaue Prüfung von möglicherweise kapitalintensiven Auflagen (Denkmalschutz) oder wertmindernden Umfeldveränderungen (z.B. geplante Bahntrasse in Grundstücksnähe), bis hin zu Nutzungs-, Weitergabe- und Erbrecht.

Grundsätzlich ist zu bedenken, dass ein „normaler“ Immobilienkauf im privaten Kontext für die Käufer*innen den Großteil ihres vorhandenen und / oder zu erwartenden Vermögens bindet. Wer sich schon nach der Decke streckt, bevor er eingezogen ist, könnte in finanziell und emotional äußerst belastende Situationen geraten. Unsere TOP 5 der Irrtümer, die man durchaus vermeiden kann, lauten:

Immobilien-Irrtum Nr. 1: „Bei so viel Miete besser gleich kaufen.“

Nein. Nicht selten landet man auf einer eher entlegenen Immobilie auf dem Land (bei realistischer Sicht auf die Kaufkraft), muss im Alter somit auf wichtigen Komfort und Infrastruktur einer Stadtwohnung verzichten, und zahlt statt Miete an einen Eigentümer Raten an seine Bank, mit mehr Risiko und Volatilität.  einer z.B. schönen Stadtwohnung mit im Alter wichtigem Komfort und Infrastruktur kauft man eine (der Kaufkraft entsprechenden) eher entlegene Immobilie auf dem Land, zahlt statt dem Eigentümer Miete dem Finanzierer Raten, mit deutlich mehr Risiko und Volatilität. Im Grunde ist der Vergleich „Miete vs. Kauf“ (Eigennutzen vorausgesetzt) relativ sinnlos, da völlig unterschiedliche Lebenskonzepte verglichen werden UND – wenn man unbedingt diese Betrachtung heranziehen will – Sanierungs- / Renovierungskosten, Nebenkosten u.v.m. gerne außer Acht gelassen werden. Hinzu kommt die unterschiedliche Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen auf dem Immobilienmarkt. 

Immobilien-Irrtum Nr. 2: Niedrige Zinsen bedeuten einen preiswerten Immobilienkauf. 

Nein. Niedrige Zinsen verursachen vor allem eine gesteigerte Nachfrage an Immobilien. Was zu einer Überhitzung des Marktes führen kann, und die Immobilienpreise entsprechend nach oben schraubt. Wer, wenn auch günstig finanziert, in einer Hochpreisphase kauft, riskiert einen herben Verlust, wenn sich der Markt abgekühlt hat. Wenn man eine ggf. viel zu hoch bewertete Immobilie abbezahlen muss, diese – aus welchen Gründen auch immer einmal – später veräußern muss, findet sich in der misslichen Situation, vor Schulden ohne Sicherheiten zu stehen, und obendrein in eine weitere Falle getappt zu sein … 

Immobilien-Irrtum Nr. 3: Immobilien steigen im Wert und sind inflationssicher.

Nein. Die Wertentwicklung einer Immobilie liegt nicht nur an der Immobilie bzw. dem Objekt selbst, sondern hängt ganz entscheidend von 2 Faktoren ab, die nicht nur kaum vorhersehbar, sondern auch noch unbeeinflussbar sind. Diese Faktoren lauten allgemeine Preisentwicklung und Attraktivität des Standorts. Sollte die Bausubstanz dann mit der Zeit auch noch Schaden genommen haben, ist von Inflationssicherheit kaum noch zu sprechen.

Immobilien-Irrtum Nr. 4: Man braucht nur noch wenig bis kein Eigenkapital für die Finanzierung.

Nein! Hier ist der Schaden schon vorprogrammiert. Die explodierte Immobilienblase in den USA hat auf drastische Weise vor Augen geführt, in welche zum Teil ausweglose Lebenssituationen ein vollfinanzierter Immobilienkauf führen kann. Es ist ein Irrglaube anzunehmen, im Notfall einfach sein Haus verkaufen und damit seinen Kredit tilgen zu können. Denken Sie nur an die Immobilienirrtümer 1 bis 3. Selbst wenn Sie „Plus Minus Null“ in Bezug auf das Objekt selbst aussteigen, spätestens bei der Einberechnung der Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklergebühr – ist das Geschäft schnell ein Verlust.

Immobilien-Irrtum Nr. 5: Immobilien sind die beste Anlageform.

Nein. Zumindest Jein. Wer seine eigene Wohnsituation vorausschauend geplant und gesichert hat und ungenutztes Kapital anlegen will, kann dies natürlich in Form von Immobilienwerten tun, bitte aber unter Beachtung der aufgezählten Irrtümer 1 bis 4 und möglichst unemotional! Auch wenn man gerne z.B. in seinem Heimatort oder dem elterlichen Dorf aus Aspekten der Verbundenheit oder anderen nachvollziehbaren Sentimentalitäten oder Liebhaberei investieren würde, man muss schlicht abwägen: will man eine verlässliche Rendite oder sucht man ein kostspieliges Hobby? 

Wenn man also nicht „einfach“ für sich selbst etwas Hübsches kaufen, sondern sein Kapital mehren will, heißt es: Augen auf und kühlen Kopf bewahren. Dabei hilft vielleicht unser Leitfaden für den Immobilien-Erwerb (siehe „link“), um in keine Falle zu geraten.