Die eigene Immobilie als Wertanlage: Ist mein Geld in Grund und Boden gut investiert?

Wohin mit meinem (vielen) Geld? Wer sich diese Frage stellen kann und einen Blick auf möglichst wertstabile – soll heißen wertsteigernde – Anlagemöglichkeiten sucht, stößt rasch auf Immobilien. Die Börsen – von klassischen Aktienwerten bis zu den spekulativen Kryptomärkten – „beeindrucken“ mit hoher Volatilität, die risikoarmen Veranlagungen mit kaum nennenswerten Verzinsungen. Und: falls man gerade ohnehin eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus sucht, stellt sich die Frage, warum nicht gleich kaufen und den wertsteigernden Aspekt beruhigend im Hinterkopf behalten?

Drei essentielle Einstiegsfragen: Eigennutzung? Eigenkapital? Eigeninteressen?

Prinzipiell sind Immobilien langfristige und stabile Kapitalanlagen. Aber damit die Gleichungen „kaufen, vermieten, Geld verdienen“ oder gar „kaufen, sanieren, verkaufen, richtig viel Geld verdienen“ zumindest annähernd aufgehen, ist einiges zu beachten. Dabei hilft es, die genannten drei Einstiegsfragen zu klären, wobei von der Variante „kaufen, sanieren, verkaufen“ aus sämtlichen denkbaren professionellen Aspekten abzuraten ist; es sei denn, man hat viel Erfahrung, viel Kapital und einen mit entsprechendem Knowhow und Netzwerk ausgestatteten Immobilienentwickler an seiner Seite.

• Will ich das Objekt selbst nutzen?

Falls eine Eigennutzung als Erst- oder Zweitwohnsitz vorgesehen ist, ergeben sich andere Kalkulationen und Vorgehensweisen als bei einer reinen Kapitalanlage. Verkompliziert wird eine Bejahung dieser Frage durch die vielen Fragen und Entscheidungen, die mit den persönlichen Wohnbefindlichkeiten zu tun haben. In unserem Blogbeitrag „Leitfaden Hauskauf“ (verlinken zu https://wegraz.at/leitfaden-hauskauf/) haben wir beschrieben, was dabei alles zu beachten ist. Dies muss dann im Sinne einer wirklich langfristigen Anlagestrategie noch verbunden sein mit den eigentlich dominierenden Aspekten Standort- und Nachfrageentwicklung.

Und noch etwas: Bei vermieteten Eigenimmobilien können Steuervorteile geltend gemacht werden, die bei Eigennutzung entfallen.

• Habe ich genug Kapital?

Wie wichtig die Lage ist – und zwar nicht für die eigenen Bedürfnisse, sondern orientiert an der Marktnachfrage – wird deutlich, wenn man einen Blick auf die Finanzierung und den Return on Investment wirft: mindestens 30 % der Kaufsumme müssen als Eigenmittel aufgebracht werden. Das ist aber nicht nur eine absolute, sondern auch eine sehr wagnisreiche Untergrenze. Warum? Es können weitere Kosten anfallen je nach Objektzustand, aufgrund von in Eigentümerversammlungen beschlossenen Sanierungen, Erweiterungen etc. Und: Leerstände machen aus knappen Kalkulationen ein Szenario, das die eigene wirtschaftliche Existenz schwer belastet, anstatt sie abzusichern. Für eine relativ risikofreie Investition in eine eigene Immobilie gelten allgemein 40 bis 50 % Eigenmittel. Dies verringert die Zinskosten und lässt ein wenig Luft für allfällige Ergänzungsinvestitionen.

Der alles entscheidende Faktor für die Wertsteigerung bei der Anlage zur Vermietung ist eine exakte Marktausrichtung in puncto Ausstattung, Lage und Infrastruktur, losgelöst von eigenen Befindlichkeiten, mit minimalstem Leerstand-Risiko.

• Gibt es sentimentale Beweggründe, die eigentlich hinter der Investition stecken?

Diese gerade erwähnten Befindlichkeiten sind auch der Kern der dritten Frage: ist die geplante Investition wirklich eine nüchtern kalkulierte Wertanlage oder ist sie verknüpft mit – nachvollziehbaren – Sentimentalitäten? Wie z.B. die Rettung eines alten Objekts aus dem Dorf der Kindheit? In unserem Blog „Immobilien-Irrtümer“ (verlinken zu https://wegraz.at/immobilien-irrtuermer/) haben wir auf eine solche Gefahr hingewiesen (Irrtum Nr. 5 – Kauf aus Sentimentalitäten). Es ist zweifelsohne begrüßens- und unterstützenswert, dass alte Bausubstanz durch engagierte Privatleute erhalten und renoviert wird. Aber ein solches Vorhaben – darüber muss man sich klar sein – ist nicht unter dem Aspekt der Wertanlage zu sehen. Es ist ein kostspieliges Unterfangen, das mit ein wenig Glück Förderungen der öffentlichen Hand lukriert. Sanierungen von historisch bedeutsamen Bauten sind ein eigenes Kapitel; wenn Sie sich hier heranwagen wollen, nutzen Sie unsere Kompetenz auch in diesem sehr komplexen Bereich der Bausanierung.

Das Resümee? Die Strategie „Immobilie als Geldanlage“ kann aufgehen und ist sogar in Zeiten wie diesen eine ertragsversprechende und wertsichernde Option. Vorausgesetzt, die Anlage ist eine echte Anlage und wird möglichst unemotional kalkuliert. Was nicht heißt, dass solche Anlagen unansehnlich sind oder nicht doch eine gewisse Fantasie für spätere Eigennutzung entwickeln können. Wenn Sie an einer solchen Möglichkeit interessiert sind, legen wir Ihnen unsere eigenen Anlegerprojekte (verlinken zu https://wegraz.at/investieren/) nahe. Vielleicht finden Sie hier einen Impuls für Ihr Portfolio.