Nun ist es also so weit: Die im Regierungsprogramm der amtierenden Koalition festgehaltene „Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip“ liegt als Gesetzesentwurf vor. Nach Durchlaufen einer 6-wöchigen Begutachtungsphase soll das neue Maklergesetz ab 2023 zur Anwendung kommen. Das bedeutet, dass Mieter:innen ab 2023 keine Maklergebühren mehr zu zahlen haben. Einfach formuliert. Das Gesetz und seine Auswirkungen werden nach wie vor intensiv diskutiert.
Dies ist laut Justizministerin Alma Zadic (Grüne) der Kern des Gesetzes und der Sinn des Bestellerprinzips. Hieraus entstehen Konsequenzen, die für teilweise düstere Branchenprognosen sorgen und stark polarisieren. Der Immobiliensektor dürfte aber durchaus vor einem Paradigmenwechsel stehen.
Der Hintergrund des Gesetzesentwurfs ist das Ansinnen, die Belastungen Mietsuchender zu reduzieren. D.h., gibt eine Immobilieneigentümerin ein Objekt zur Miete auf den Markt und beauftragt zur Findung geeigneter Mieter:innen Maklerdienste, sind diese Dienstleistungen künftig nicht mehr von der Mieter:in, sondern von der Vermieter:in – dem „Besteller“ der Dienstleistung – zu bezahlen.
Was auf den ersten Blick eine gerecht anmutende Regelung sein mag, birgt aber Tücken, vor der Kenner des Immobiliengeschäfts warnen, untermauert mit den Erfahrungen aus Deutschland, wo seit 2015 ein ähnliches Prinzip gilt und das dort größtenteils umgesetzt wurde. Die erwähnte Begutachtungsphase resultiert aus den Erfahrungen in Deutschland, man möchte in Österreich Unschärfen vermeiden.
Diese Frage wird je nach Standpunkt zunächst unterschiedlich beantwortet werden können. Für eine Mieter:in ist es natürlich erfreulich, sich bei den nicht geringen Belastungen, die bei Wohnungssuche und Umzug entstehen, die Maklerprovision einzusparen. Dies ist ja auch die Idee des Gesetzes, (vermeintlich) einkommensschwächere Marktteilnehmer:innen zu entlasten. Nur, so hört man warnende Stimmen sowohl von Arbeiterkammer wie vor allem von Vertreter:innen des Maklergewerbes, entstünden hier Konsequenzen, die einschneidend für den Markt als solches sind und am Ende des Tages mehr Schaden anrichten als nutzen. Warum könnte das so sein?
Der Immobilienmarkt besteht derzeit zu rund zwei Dritteln aus Mietwohnungen. Die Provisionen zahlen die Mietsuchenden. Das Marktvolumen ist entsprechend, Immobilienplattformen hängen davon genauso ab wie Arbeitsplätze in der gesamten Immobilienbranche. Wirft man einen Blick nach Deutschland könnte das Besteller-Prinzip vor allem bedeuten, dass Vermieter:innen hinkünftig „privat“ vergeben, was ein weniger transparentes und seriöses Vorgehen bei Vergabeprozessen befürchten lässt. Das Prinzip des „wer kennt wen und was muss ich bieten (Bonität!)“ kommt mit sehr großem Verdrängungspotential zur Anwendung.
Eine weitere Konsequenz wäre, dass Mieter:innen, um ein adäquate Mietobjekt zu finden, nun selbst Makler:innen beauftragen, die sich auf die Suche nach offiziell nicht zur Vergabe stehenden Liegenschaften machen. In Deutschland ist zu beobachten, dass das Prinzip zu allerlei Umgehungstaktiken führt(e), die für Transparenz und Professionalität des Immobilienmarkts nicht gerade förderlich sind. Zumindest ist ein Mietanstieg induziert durch das seit 2015 geltende Gesetz in Deutschland nicht zu beobachten.
Nach über einem halben Jahrzehnt sieht man in Deutschland seitens Immobilienmakler:innen mittlerweile eine Marktberuhigung: Vermieter:innen nehmen Maklerdienste nach Erfahrungen der privaten Vergabebemühungen (wieder) vermehrt an, der prognostizierte und befürchtete Einbruch des Mietgeschäfts blieb somit aus.
Man müsste hellseherische Fähigkeiten besitzen, um ein Fazit zu den Konsequenzen eines sich in Begutachtung befindlichen Gesetzesentwurfs formulieren zu können. Alle warnenden Stimmen sind genauso ernst zu nehmen wie die Argumente der Befürworter:innen. Anzunehmen ist, dass es weder „nur Verlierer“ geben wird, wie Vertreter:innen der Wirtschaftskammer Österreich warnen, noch dass das Gesetz der Idee der Mieter:innen-Entlastung problemlos dienen wird. In der Anwendung wird sich zeigen, ob und wo nachgebessert werden könnte; man darf sicher sein, dass das Gesetz seine Umsetzung und seine Konsequenzen genauestens beobachtet und analysiert werden. Ein Aussterben des Maklerberufes ist aber nicht zu befürchten, professionelle Dienstleistungen werden nach wie vor ihre Berechtigung und entsprechend starke Nachfrage haben. „Die Ankündigung des sogenannten „Bestellerprinzips“ bei Maklergebühren für Mieterinnen und Mieter ist ein Schritt in die richtige Richtung“, meint Georg Niedermühlbichler, Präsident der Mietervereinigung Österreichs. Alles Weitere zeigt wie überall die Praxis und Erfahrung.
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